长期投资评估的特点是什么？长期投资评估的程序是什么？

下列不属于居民住宅房地产价格的区域因素的是（ ）

• A、房屋面积因素
• B、交通便捷度
• C、公共设施完备度
• D、环境质量度

 福生公司拟以一项新研发的汽车制造专利技术转让给乙公司，设定评估基准日为 2017 年 1 月 31 日。据评估人员预测与调查，该专利的剩余经济寿命为 6年，全部的研发成本为 500 万元，由于福生公司历年来成果转化率较高，测算其成本利润率为 200%。乙公司为一家汽车生产企业，乙公司为使用该专利技术拟投入资产的重置成本为 5000 万元，测算其成本利润率为 25%。评估人员预测，使用该专利生产的部件产品的利润总额，第一年为 900 万元，第二至四年每年利润总额环比递增 5%，第五至六年每年利润总额将在上一年的基础上递增 3%。假设社会无风险报酬率为 3.5%，该专利的风险报酬率为 6.5%，企业所得税税率为 20%。

要求：评估该专利的转让价格。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数， 保留计算过程)